Tener un hogar es el sueño de toda una vida. En términos económicos y familiares, una casa-habitación es la primera necesidad a cubrir después de la alimentación y es el gran activo patrimonial.
El asunto es tan personal y aspiracional que la delincuencia tradicional o digital lo usa como el gancho perfecto para cometer las estafas más sofisticadas dentro de la rama de la ingeniería social –el arte de engañar a las personas por sus intereses manifestados en Internet, por ejemplo– que dejan grandes botines. Así, los fraudes inmobiliarios en México están al alza.
Estimaciones de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios indican que anualmente, las estafas en el sector dejan pérdidas superiores a 600 millones de pesos.
Antonio N entró a esa estadística recientemente. Hace un mes estaba en busca de un departamento para vivir con su hijo. Al caminar por la colonia Del Valle de la Ciudad de México vio un letrero: “Departamento en renta. Llame al 5539 6723 51”.
El alquiler en esa zona de la capital promedia entre los 18 y 25 mil pesos, y al llamar le ofrecieron un departamento de 80 metros cuadrados, con 2 recámaras, 2 baños, sala, comedor, cuarto de lavado y un cajón de estacionamiento. “Era una buena oferta”.
Antonio fue atendido por José N, quien le dijo “que el departamento se acababa de liberar y que debía hacer un trámite para que se revisara la solicitud de arrendamiento, cuyo costo fue de 700 pesos. ‘La primera persona que paga lleva ventaja en el trámite’, me expuso”.
A su celular le llegó un código QR por WhatsApp para llenar el formato de solicitud de renta y le pidieron hacer el depósito de inmediato mientras estaba en la línea. Cuando entró a la app de Santander algo le hizo “ruido”.
Preguntó por qué tantos papeles y en ese momento le llegó una notificación del banco: acababa de hacer una transferencia por 7 mil 500 pesos a Hey Banco, y en menos de un minuto después otra igual. Bloqueó la tarjeta y en ese momento su asesor inmobiliario colgó y los mensajes intercambiados en WhatsApp fueron eliminados.
El código QR terminó por ser la puerta de entrada para que los delincuentes obtuvieron acceso a su dispositivo.
El sector más atractivo
Que los defraudadores vean en el sector inmobiliario la gran oportunidad de negocio no es algo que se dé por casualidad.
Leonardo González, economista especialista en el mercado inmobiliario y director de la empresa Homepty, explica el entorno en el que se encuentra el sector.
“La vivienda está viviendo una precios al alza de manera sostenida y observamos un crecimiento acelerado de los precios. Los costos crecen 2.6 veces por encima de lo que aumenta el salario, el poder adquisitivo de la población. Hay una crisis de asequibilidad profunda en el país y esto hace que atraiga a defraudadores y delincuentes”.
El problema, refiere el experto, es que el diseño criminal en torno a la vivienda “está llegando a niveles de muy alta sofisticación”.
“La vivienda representa entre 30 y 40 por ciento del ingreso corriente de las familias. Es decir, de cada 10 pesos, cuatro se van a renta o hipoteca. La importancia radica en que es nuestro patrimonio o, si es rentada, la primera necesidad a ser cubierta, es un activo básico, y después de la pandemia que hizo emerger el trabajo en casa, es más importante.”
A la fecha, el promedio de un crédito hipotecario otorgado por la banca privada es de 2 millones 500 mil pesos, dijo recientemente Enrique Margain, director ejecutivo de crédito puente e hipotecario en Mifel.
Delito a la vista
Leonardo González explicó que los fraudes en el sector comenzaron a hacerse más notorios desde el primer trimestre de 2024.
Y todo ello vino con la digitalización del sector: alrededor de siete de cada 10 transacciones del mercado inmobiliario comienzan en Internet. “Hoy en día, tres de cada 10 anuncios que se encuentran en páginas para encontrar casas son falsos”, señala el experto.
Luego de que una persona encuentra un inmueble, el fraude puede comenzar con algo tan sencillo como un enlace o un código enviado al celular. La operación parece legítima, pero detrás puede haber una página falsa diseñada para obtener las credenciales bancarias de la víctima.
David González, investigador de seguridad informática de la empresa especializada en ciberseguridad ESET, detalla que el clic no es necesariamente el momento en el que ocurre el robo, sino la puerta de entrada para que los delincuentes tomen la información necesaria para ejecutar el fraude.
“Cuando estamos frente a un caso de phishing, el clic simplemente es la puerta de entrada hacia el engaño. Los ciberdelincuentes suelen crear páginas prácticamente idénticas a los bancos, plataformas de pago o empresas conocidas. La víctima cree que está realizando un pago legítimo para apartar una visita, reservar un inmueble o cubrir un supuesto trámite administrativo, pero al ingresar los datos de su tarjeta, su usuario bancario, su contraseña o algún código de verificación recibido por un mensaje de texto, en realidad está entregando esa información directamente a los ciberdelincuentes”.
Más y más casos
El phishing es sólo una de las herramientas utilizadas por los delincuentes. Los fraudes inmobiliarios también incluyen propiedades fantasmas, donde se usan fotografías y descripciones para ofrecer inmuebles inexistentes o no disponibles.
González expuso: “los criminales también suplantan inmobiliarias y asesores mediante redes sociales, WhatsApp o sitios falsos para generar confianza y obtener pagos o información personal. Incluso existen ataques dirigidos a cambiar instrucciones de transferencia durante operaciones inmobiliarias y desviar recursos”.
A ello se suma el crecimiento de carteles, gallardetes o lonas instalados en zonas residenciales y que al final terminan en una estafa digital, como la de Antonio.
Cómo evitar la trampa
Antes de entregar dinero o información personal, González recomienda desconfiar de ofertas demasiado atractivas, precios muy por debajo del mercado y solicitudes de pago urgente para apartar una propiedad. Es importante comprobar las credenciales del asesor inmobiliario, evitar compartir datos bancarios mediante enlaces recibidos por WhatsApp o correo electrónico y no realizar depósitos sin haber visitado el inmueble o validado la información.
Abundó que la mejor defensa ante estos engaños es “detenerse unos minutos, verificar el canal de comunicación y no entregar información financiera mediante enlaces desconocidos”.
El fenómeno no es exclusivo de México, en Estados Unidos, un análisis de la firma de tecnología inmobiliaria Qualia, basado en datos de la FBI, señala que durante 2025 las denuncias de fraude inmobiliario aumentaron 32 por ciento y que las pérdidas reportadas crecieron 60 por ciento hasta llegar a 275.1 millones de dólares.
Santiago Domínguez estuvo a punto de caer en una estafa similar:
“Estaba buscando un departamento para rentar y me salió uno cerca del centro de la CDMX, 6 mil pesos al mes, una gran oferta. No lo pensé dos veces, llamé y me pidieron que para poder visitarlo debía pagar una renta por adelantado y si no me quedaba con el depa, me regresaban el dinero.
“Primero me parecía lógico, ya que me dijeron que el departamento estaba muy solicitado, pero algo me movió, fui al departamento y resultó que no había ninguno en renta, era un fraude; por poco caigo”.
Pero Antonio sí cayó: “Son 15 mil pesos, es una buena lana; caí, pero me urgía, y qué bueno que me di cuenta, si no, hubieran sido 50 mil pesos”.
